如何做好工程结算 房产委托交易 买卖双方都有风险

　韩卫江律师，山东非法吸收公众存款罪辩护律师,现执业于北京市蓝鹏（济南）律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

如何做好工程结算

　　工程结算这个步骤是在建筑工程竣工之后，对其有关的工程款项进行结算的步骤。不管是对于公司还是工人来说都是至关重要的。那么，如何做好工程结算呢工程结算审核过程中应注重的问题有哪些我相信你对这个问题产生浓厚的兴趣。今天的就带你详细了解与之相关的法律问题。下面，请看详细介绍。

　　一、如何做好工程结算

　　作好准备工作，广泛搜集、准备各种资料

　　任何一个项目，在编制结算时都要以相关资料为依据，工程任务完成与否要以施工图和竣工图为依据，工程的工期、成品质量、材料价格、费用的调整方式等要以工程承包合同、相关协议、补充协议为依据。而国家、政府相关部门、协会等部门的一些关于结算的法律文件、办法、规定在结算中也是经常用到的。竣工结算资料一般包括：工程招投标文件、施工合同及其组成部分、工程施工图、工程竣工图、设计变更通知、签证、认价单等。

　　深入工地，全面掌握工程实况

　　从竣工资料的阅读来了解工程情况，形成的印象可能会较抽象，尤其对一些大型复杂工程及装修工程，深入现场形成感性认识是十分必要的。有经验的预算人员在编制结算时，往往是先查阅所有资料，再粗略地计算工程量，发现问题，出现疑问，应逐一到工地核实，且可与参与施工各方共同举行现场的工作会议，向对工程实施阶段清楚的各方了解情况，将疑问向各方当面求证。如果预算员不熟练施工现场情况，不了解施工图纸以外的工程项目，在编制施工图预算时就会出现漏项现象，给施工单位造成损失。施工图纸之外的工程或附加项目，占工程造价的比重是不可忽略的。如果不全面掌握，熟悉施工现场的地形、地貌、地下障碍及地下管道走向等隐蔽工程，会给工程带来不应有的损失。在编制施工图预算以前必须熟悉图纸、熟悉施工方法，了解施工程序，合理布置施工现场材料堆放位置，以减少水平运输距离，掌握现场实际土方填挖量，及不可预见的工程项目，全面准确地计算出预算工程量。

　　尽职尽责，不断学习业务，努力提高自身素质

　　结算工作的成效是代建单位管理水平、业务能力的综合反映。优秀的结算人员要做到可预知工程结算的审核结果，当看到结算资料时，应该知道什么情况是合理的可以审定的，什么情况是不合理必须整改的，什么情况是结算时会扯皮的，怎样措辞才能最大限度地争取到工程利润。同时，工程结算编制者应具备较高的业务水平具体表现在能正确理解定额内容，准确套用定额项目，能对定额项目单价进行必要换算;能准确理解和运用合同条款对该调费用进行调整;及时掌握计价信息，并能吃透精神，准确运用。此外，能深入了解和掌握工程现场情况，掌握各分部工程的构造做法及施工工艺，进行必要的签证和费用计算：能主动把握索赔起因，根据索赔程序，利用索赔技巧进行索赔，同时应懂得必要的法律知识为其服务;针对新材料、新工艺，能利用定额原理自行组价等。

　　二、工程结算审核过程中应注重的问题

　　1、工程结算审核，要做得准确，就不要贪图省事而不全盘计算工程量。特别是用算量软件建模计算工程量的情况，有些审核人员会直接利用施工单位预算员的建模进行审核。这样做容易遗漏核对，如果仔细逐项核对也很费时间。

　　2、竣工图是施工单位绘制的，有些不负的监理人直接在上面签字，根本没有认真复核，审核人员不能完全只依赖于竣工图进行计算，现场查对也必不可少。还要查看隐蔽工程记录，询问甲方现场人员，必要时对一些关键的、量大价高的项目进行抽查。比如厂房地坪钢筋间距，可以用钢筋定位仪测量。

　　3、工程开竣工时间也会对工程最终价格产生较大的影响，实际施工时间经常会和合同时间不一致。一方面是施工时间不同，材料人工价格不同;一方面会影响措施费，比如绿化工程，涉及是否返季节施工;另一方面，有无提前竣工或施工延误，涉及合同中奖励和索赔条款。

　　4、联系单是审核中最繁琐的内容，但也是最容易有水分的内容。签字盖章手续齐全的联系单才可以计入审核价，缺少甲方签字盖章的联系单不能计入，也不能单单凭甲方人员口头认可。联系单和原合同部分有无重复计算，联系单上的工程内容是否计取税费，都要搞清楚。

　　三、工程结算普遍存在的问题。

　　合同等有效文件的缺失。

　　有些建设单位对施工合同的签订工作重视不够，建设合同在制定过程不同程度地存在合同内容不够详尽、专用条款约定措辞不够严谨、意思表达不清楚、操作不具体等问题，为竣工结算留下了合同纠纷隐患。现场签证文字表述不清、手续不完整等在现场签证中也常见，从现在很多项目来看，乱签证现象比较多，该签的签，不该签的也签，使合同外增加的费用很多。因此加强合同等有效文件的管理和重视现场管理台账是工程结算最先要关注的问题之一，是保证工程结算审核顺利进行和合法有效性不可或缺的重要部分。

　　工程计量不准确

　　工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的各个具体工程细目的数量，是计算工程造价的基础数据，工程量计算的准确与否直接影响结算造价的准确性。但在现实操作中，由于工程本身的特点，使得竣工图很难将工程变更内容都在竣工图上标明。量、价计算误差较大，结算造价水分含量较高，充分说明工程计算方面仍存在着不规范和人为因素，主要有：第一多计或重复计收费的问题存在;第二重复套用或拆分定额，国家颁布的定额具有法令性，每套定额、每个分部分项子目都有详细的测算依据及编制说明，是否允许换算及如何换算都有明确的规定，但在实际的操作过程中存在随意拆换定额的现象;第三，工程施工中，随着新材料、新工艺不断出现，原有的定额不能满足现在的行业需求。

　　工程结算不及时，形成三角债

　　近年来，由于建设单位的基建投资来源的多样化，资金管理的改制，企业自主权的扩大，基建投资不到位的现象时有发生。许多业主边建设边筹资。虽然政府有关部门三令五申强调不许垫资承建工程，不许资金不到位开工。但仍有个别业主为了赶时间，在建设资金不到位的情况下，采取先行开工建设，后筹钱的办法。由于有的建设企业急于承包工程，自己先付垫资金进行施工，再结算。可工程竣工后，以各种借口拖延结算，并以此为借口不支付工程款项。更有个别建设单位占用施工企业的资金进行自己的扩大再生产，也不给施工企业一定的赔偿，还美其名曰;借鸡下蛋;。工程款的拖欠严重影响了施工企业正常的经营活动，不但形成了三角债，更为严重的是导致施工企业无力支付农民工资，影响极坏。

　　工程结算的过程中需要仔细耐心的去核对一些有关的金额款项，不要出一些细微差错。以上就是的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解如何做好工程结算这个法律问题。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询，我们会有专业的律师为您提供帮助。

房产委托交易 买卖双方都有风险

　　20日上午，市民陈阿姨带着两位年轻人和一份公证书到淮安市公证处请求鉴定。

　　公证人员确认了公证书的真实性后，陈阿姨松了一口气。原来，陈阿姨的孙子在淮安市实验小学读书，她想在学校附近买一套房子，现在可以方便孩子上学，以后还可以自己住。不久前，陈阿姨找到了合适的房子，但被售房人告知是;被委托人在卖房子，还有公证书;。于是，陈阿姨和售房人一起来到了公证处进行核实。

　　这种经过公证的房产交易授权委托书究竟有什么样的法律效力呢以前，一些房产中介常常会利用全权委托书倒卖房子赚取差价，现在，它还是房产中介商们逆市抄底的秘密武器吗记者进行了采访。

　　房产交易委托书公证日均两起，中介依然会;露脸;

　　据淮安市公证处主任王海介绍，截至2月17日，他们已办理民事类公证5624件。;现在平均每天能办理2件房产交易委托书公证，而楼市火爆的2010年，每天能办理十几件;。

　　那么，房产中介通过全权委托书倒卖房子的现象现在还存在吗;现在少多了，2年前来办理委托书公证业务的客户中有80%是中介，现在由于楼市降温，中介少了很多，不过，这种现象还是存在的。;王海说。

　　据介绍，房产交易委托书公证一般有两种情况：一种是工作繁忙的客户，他们委托朋友、亲戚帮忙买卖房屋，为了保险起见来办理公证；另一种则是中介公司的员工，他们办理公证业务的目的则是为了追求经济利益的最大化。

　　王海说，公证处对所有公证都严格按照法律程序完成，对于符合要求的公证都予以办理。;当然，其中难免有不少中介成了被委托人，利用被委托人的权利进行暗箱操作，以此赚取差价，这种现象很难监管;。

　　房产交易委托书会成为中介逆市抄底的;秘密武器;吗

　　房产中介为什么会选择委托书公证的方式呢据介绍，中介人员先是通过购买或者缴纳定金的方式，取得业主的授权委托书，并通过公证的形式确定其法律效力。然后，中介人员利用委托书寻找买家以高价出售，并通过委托书完成过户。利用这种方式，中介人员不仅可以赚取差价，而且可以规避二次交易带来的各种税费。以一套价格为40万元的二手房为例，如果中介人员要跟房主过户成交，仅契税就要交6000元。如果房主拥有该房产不足5年，还要缴纳5.5%的营业税。通过全权委托的方式，中介人员在转手赚取差价的同时，还可以免缴不少税费。

　　;这种现象比以前少了，除非这处房产的价格比周边的房价低很多，能让中介有利可图。;市区解放路上一家中介公司的工作人员告诉记者：;也不排除有些人看好今年的房地产市场，进行低价抄底。;

　　房产委托交易，买卖双方都有风险

　　王海告诉记者：;不少市民前来核实委托公证的法律效力，但公证处所能证明的是委托书内容的合法性，至于委托书的内容对哪一方更有利，则完全是由委托人与被委托人协商而确定的。;

　　首先，对于委托人来说，虽然许多中介会一次性付清全部房款，但一旦出现涉及房屋的问题，由于产权尚未转移，则仍由原业主承担。同时，如果被委托人将卖家的房子;一房多卖;，卖家必然成为最终的受害者。而对于买家来说，很多人以为拿到委托书，自己的权益就有了保障，这是对委托公证的误解。王海说：;委托公证是委托人单方面的法律行为，而根据我国法律规定，单方面的法律行为是可以撤销的。;这也就是说，卖家具有绝对的权利，一旦由于房价上涨或者其他不确定因素，卖家撤销了委托，最终受损失的将会是买房者，所以，将委托书理解为交付购房款的法律保障，是非常危险的。

　　虽然现在二手房市场相对冷清，但刚性需求依然存在，因此，一些有实力的房产中介公司仍会利用目前市场不景气的时机，压低卖房者的预期价格，低价买入房屋，高价转卖。因此，王海建议，市民无论是在卖房还是买房，都应该警惕中介利用全权委托书公证的方式倒卖房屋。对于卖方，在签署委托协议时，首先，应当明确授权的范围，不要轻易将签署房屋买卖合同等直接影响自己财产安全的事项托付给他人。其次，委托期限不宜过长，最长不能超过2年。而对于买房者，一定要详细了解委托书的内容，并要求与业主本人见面，即使见不了面，也一定要拿房产证的编号进行查询，看业主是谁、物业权属状况等，尽量减少不必要的风险。